律师：演戏抢单涉嫌不正当竞争

　　“部分房产中介以抢单来扰乱市场的行为，使得整个房产中介的信任度大大降低，那么抢单现象是否涉嫌违规?房产中介乱象如此之多，消费者的权益如何才能得到保障?”说起自己的售房经历，北京(楼盘)市民卢先生至今仍愤愤不平。

　　“演戏”抢单是否涉嫌违规

　　“由于房产中介从业人员整体素质不高，行业入行门槛太低，从业人员职业能力和服务水平良莠不齐等因素，导致房产中介机构乱象丛生、备受诟病。”中国城市发展国策专家委员会委员陈宝存说。

　　对于房产中介出现的抢单现象，到底是否涉嫌违规，业内人士有不同看法。

　　12月4日，媒体致电北京市住房和城乡建设委员会，其工作人员表示，买房人买哪套房是他们的自由，抢单现象不算违规。目前规定的违规情况主要包括：发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者;诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格;匿名网签客户的房屋;协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费等行为。不过客户也可以在建委网站填写一个投诉建议，写明公司的名称、所做的事情，这样对该中介公司的声誉是有影响的。

　　亚太城市房地产研究院院长谢XX对媒体表示，房产中介公司之间或者业务员之间的抢单现象一直都是存在的，应该说其是公司拓展业务的一种手段而已，是一个市场行为，虽然看起来不太合理，但是并不违规。除非这种做法给当事人造成重大损失，一般情况下，抢单的公司或者业务人员是不会受到任何处罚的。

　　某某地产研究总监刘X对此表示赞同，其表示，抢单现象从道义上讲是有问题的，但是实际操作上很难认定工作人员是在故意欺骗客户，有可能真的存在一个买家，但是后来该买家又变卦了，这种情况是很难避免的。

　　但中国政法大学民商经济法学院教授刘XX认为，卢先生碰到的房产中介的抢单行为只能按照反不正当竞争法第二条，即“经营者在市场交易中，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守公认的商业道德”来处理。不过，在诉讼过程中，至于被抢单公司或者卢先生受到的损害是很难认定的，因为卢先生的房子还没有卖出去，不是一个现实交易，包含着某种不确定性，即使没有抢单公司从中作梗，交易能否成功还不确定。

　　房地产律师李X告诉媒体：“如果事实成立的话，抢单中介公司涉嫌不正当竞争。所谓不正当竞争，是指同行之间，采取虚假的手段，使竞争对手的客户陷入一个错误的意思表示，来达到自己获利的目的或者说获取相应的客户，最终给竞争对手造成一定损害的行为。”

　　北京市律师协会竞争与反垄断法律专业委员会秘书长魏士廪律师对此表示赞同，其也表示，中介公司之间的抢单行为肯定涉嫌不正当竞争，B公司违反了最基本的商业道德，但前提是必须证明B中介公司带来的买房人是假的买房人，这个证明起来难度比较大。

　　“如果能够认定B中介公司构成不正当竞争，从行政处罚的角度，相关部门可以依据反不正当竞争法对B中介公司进行处罚;从诉讼角度来看，如果A公司能够举证到位，可以要求B公司赔偿相应损失。”魏士廪进一步表示。

　　亟需健全行业立法

　　“抢单背后是整个中介交易市场的混乱，市场缺乏一个明晰的流程和机制，并且现有规定，对房产中介的违规行为，处罚数额比较低，部分房产中介公司为了利益，会无视相关规定的存在。”上海(楼盘)易居房地产研究院研究员严XX说。

　　据严XX介绍，目前我国唯一的房地产经纪行业管理规定是《房地产经纪管理办法》，属于部门规章，法律层级较低，其中对违规行为也仅规定：“可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种手段和措施。对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款乃至停业整顿等行政处罚”，并且罚款上限也只有3万元而已。

　　“从地方来看，由于缺少上位法，地方在房地产经纪行业的立法也大多为地方性规章以及规范性文件。立法位阶低决定了对房地产经纪机构、房地产经纪人员的监管手段和处罚力度有限，存在查处难、取证难、处罚更难的现实问题，而且目前的相应处罚则过轻，不具有震慑力。”严XX说。

　　李X也告诉媒体：“房产中介出现抢单现象，最重要的是缺少具体的法律规定;遇到类似问题，客户也缺少相应的证据，即便到行政机关进行投诉，行政机关也是很难界定这个问题的。另外，实践中，有些中介公司经验比较多，做法比较隐蔽，其会找出各种办法来规避相应的法律规定，从而导致中介公司行业出现多种混乱、违规现象。”

　　“最重要的还是监管部门的监管力度不够。”李X进一步表示，“有了政策法规，关键还是要加强监管，真正把新规落到实处。只有这样，才能在提高门槛的前提下规范房产中介的发展。”

　　“整治房产中介乱象，不仅要健全行业立法，还需加强诚信建设。有些国家的社会环境很好，崇尚诚实守信，如果谁干了坏事，就要承担巨大的抵制和压力，甚至倒闭破产、走投无路。当然，良好的社会环境和法治环境需要多年的积累，不能一蹴而就。”房地产律师徐斌说。