上海陆家嘴物业管理与上海中建房地产不正当竞争纠纷案

　　上海陆家嘴物业管理有限公司与上海中建房地产开发有限公司、上海建荣发展有限公司不正当竞争纠纷案

　　上　海　市　第　一　中　级　人　民　法　院

　　民　事　判　决　书

　　(2003)沪一中民五(知)初字第14号

　　原告上海陆家嘴物业管理有限公司，住所地：上海市浦东新区东方路818号13层。

　　法定代表人张文雅，董事长。

　　委托代理人矫健、卢敬，该公司职员。

　　被告上海中建房地产开发有限公司，住所地：上海市嘉定区嘉定镇东大街388号。

　　法定代表人李永芬，总经理。

　　委托代理人杜跃平，上海市跃平律师事务所律师。

　　被告上海建荣发展有限公司，住所地：上海市杨浦区周家嘴路3255号2102室。

　　法定代表人李永芬，总经理。

　　委托代理人杜跃平，上海市跃平律师事务所律师。

　　原告上海陆家嘴物业管理有限公司诉被告上海中建房地产开发有限公司(以下简称“中建公司”)、上海建荣发展有限公司(以下简称“建荣公司”)不正当竞争纠纷一案，由上海市长宁区人民法院移送本院处理，本院于2003年1月10日受理后，依法组成合议庭，于同年4月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人矫健、两被告委托代理人杜跃平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，原告曾获得全国用户满意企业、上海市优秀物业管理企业、上海市质量管理奖等称号，且公司名列上海市物业管理“百强”企业第一名。2002年7月，原告发现两被告在“东方名园”售楼广告书中，擅自使用原告的企业名称进行虚假宣传，构成了利用他人商誉欺骗消费者的不正当竞争行为，故请求法院判令两被告在《房地产时报》上公开赔礼道歉，并连带赔偿原告经济损失人民币12万元。

　　被告中建公司辩称，其仅是“东方名园”的投资商之一，涉讼楼书与其无关。

　　被告建荣公司辩称，其没有实施不正当竞争行为，“东方名园”由其委托案外人上海华燕房地产经纪有限公司销售，涉讼楼书也是由上海华燕房地产经纪有限公司委托印制;另外，原告所主张的赔偿数额依据不充分，故要求驳回原告的诉讼请求。

　　原告为证明其知名度向本院提供了以下奖状、证书和奖牌：1998年上海市质量管理奖审定委员会颁发的“上海市质量管理奖”、上海现代统计产业发展中心颁发的“2001上海物业管理百强第1位”奖状、1999年上海市房屋土地管理局和上海市实事立功竞赛房地综合赛区领导小组颁发的“优秀窗口单位”奖状、上海市质量管理协会颁发的“2001年上海市用户满意企业”奖状、2001年上海市浦东新区建设局颁发的“优秀企业”奖状、上海市质量协会颁发的“2002年上海市用户满意企业”奖状、2002年中国质量协会全国用户委员会颁发的“全国用户满意服务”奖牌、2001年4月30日中华人民共和国建设部认定资质等级为壹级的资质证书。经质证，两被告对上述证据的真实性均无异议，但认为并不能证明原告是知名企业。

　　原告为证明两被告实施了不正当竞争行为向本院提供了以下证据：1、折叠式楼书1本、其与上海中建房地产开发公司(以下简称“中建开发公司”)于2001年9月4日签订的《嘉利大厦物业管理顾问合同》以及于2002年5月31日签订的《终止物业顾问合同协议书》，以证明被告中建公司对原告名称的使用是有范围限制的，在双方合同关系终止的情况下，两被告擅自使用原告企业名称进行虚假宣传构成不正当竞争;2、原告致中建开发公司的《律师公函》、中建开发公司副总经理和物业管理部经理的名片，以证明原告曾向被告中建公司主张过权利。经质证，两被告对证据1的真实性没有异议，但指出在楼书中使用“陆家嘴物业”是因为原、被告曾就“东方名园”的物业管理业务有过联系，只是最终未能签约，对两份合同认为与本案无关;对于证据2，两被告否认收到过《律师公函》，对名片亦不予认可。

　　就损害赔偿数额问题，原告明确12万元是酌定的，并提供了2份合同(即《嘉利大厦物业管理顾问合同》、《合作经营“上海东方陆家嘴物业管理有限公司”合同》)作为参考依据。经质证，两被告对合同的真实性没有异议，但认为不能以此作为赔偿标准。

　　被告中建公司未提供证据。

　　被告建荣公司向本院提供了1份单页售楼广告，以证明在“东方名园”实际销售过程中大量散发的是该份单页售楼广告，涉讼折叠式楼书只是少量发放。经质证，原告对此证据的真实性没有异议，但对被告建荣公司欲以证明的事宜不予认可。

　　根据当事人的质证意见以及本院对相关证据材料的审查，本院认为，被告中建公司否认收到过《律师公函》，而原告对此亦未能进一步举证证明《律师公函》的实际收发情况，故本院对该证据不予确认。鉴于原告提供的2张名片、《嘉利大厦物业管理顾问合同》、《终止物业顾问合同协议书》、《合作经营“上海东方陆家嘴物业管理有限公司”合同》以及被告建荣公司提供的单页售楼广告与本案争议的事实均无直接的关联性，故不作为定案证据。对于原告提供的其它证据，本院予以采用。

　　基于本院确认的证据，查明如下事实：

　　2001年4月30日，中华人民共和国建设部向原告颁发了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，认定资质等级为壹级，有效期至2003年4月29日。原告还屡次获得“全国用户满意服务”、“上海市用户满意企业”、“优秀窗口单位”、“2001上海物业管理百强第1位”等荣誉称号。

　　“东方名园”地处本市黄兴路与控江路交叉围合之间，该楼盘折叠式楼书封面上印有“中建房产”等文字，封底列明投资商和发展商分别是上海中建房地产开发公司、上海建荣发展有限公司，其中在题为“建房建楼建品牌”的内页下方倒数第三行以黑体字方式突出“一级资质的陆家嘴物业携高档和涉外住宅小区的管理经验亲情管理”字样，在有房型图介绍的内页下方还注明“本资料仅供参考，一切以政府最后批核为准，开发商保留解释修改权”。原、被告均当庭认可，涉讼楼书的印数为200份，使用时间为2002年7月，但双方对散发数量各执一词。[page]

　　原告与两被告未就“东方名园”物业管理事宜签订过合同。

　　另查明，被告中建公司原企业名称为“上海中建房地产开发公司”，后经上海市工商行政管理局核准变更名称为“上海中建房地产开发有限公司”。

　　本院认为，本案的主要争议焦点在于涉讼楼书中有关 “一级资质的陆家嘴物业……亲情管理”这一宣传是否属于不正当竞争行为，两被告是否因此应承担相应的民事责任。首先，两被告没有提供其在“东方名园”楼书中使用“陆家嘴物业”的依据，而“陆家嘴物业”又是截取了原告企业名称中的关键组成部分，在冠以与原告资质相对应的定语情况下，普通消费者很容易误认为原告就是“东方名园”的物业管理公司，从而使公平的、诚实信用的市场竞争秩序受到破坏;其次，两被告均未就涉讼楼书的委托制作等实际情况进行举证，由于“东方名园”折叠式楼书已清楚地载明该楼盘是由被告中建公司投资、被告建荣公司开发的，楼书的宣传对象又属“中建房产”，因此，两被告作为“东方名园”的投资商与开发商均应对涉讼楼书中的相关内容的真实性负有一定的审查、注意义务。鉴于两被告未能提供充足的证据证明其已尽到了审查、注意义务，故本院对两被告的辩解意见均不予采信。综上所述，“东方名园”折叠式楼书中对物业公司所做的宣传与客观事实不符，属于引人误解的虚假广告，被告中建公司、被告建荣公司应当对其实施的不正当竞争行为承担赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。

　　对于赔偿数额，鉴于原告未能提供证据证明其因两被告不正当竞争行为所遭受的实际损失，以及两被告因此所获得的利润，故本院根据两被告的主观过错程度及两被告实施不正当竞争行为的情节等因素酌情予以判定。

　　据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(七)、(十)项、《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款、第二十条的规定，判决如下：

　　被告上海中建房地产开发有限公司、被告上海建荣发展有限公司应于本判决生效之日起10日内共同赔偿原告上海陆家嘴物业管理有限公司人民币10，000元，两被告之间互负连带赔偿责任;

　　被告上海中建房地产开发有限公司、被告上海建荣发展有限公司应于本判决生效之日起30日内在《房地产时报》(除中缝以外的版面)上刊登声明，就其不正当竞争行为向原告上海陆家嘴物业管理有限公司赔礼道歉，声明的内容须经本院审核，登报费用由两被告共同负担。

　　本案案件受理费人民币4，010元，由原告上海陆家嘴物业管理有限公司负担人民币1，838元，被告上海中建房地产开发有限公司、被告上海建荣发展有限公司共同负担人民币2，172元。

　　如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内，通过本院或者直接向上海市高级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本1份，副本2份。

　　审　判　长　黎淑兰

　　代理审判员　刘　静

　　代理审判员　李　春

　　二00三年五月二十三日

　　书　记　员　陈　月